Nova exigência também alcançará holdings patrimoniais que recebem receitas de aluguel
A partir de 1º de dezembro de 2026, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens móveis e imóveis deverão ser documentadas por meio da Nota Fiscal de Serviço eletrônica no padrão nacional, a NFS-e.
A mudança integra o processo de implantação da Reforma Tributária do Consumo e prepara os contribuintes para a cobrança da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Na prática, operações que tradicionalmente eram comprovadas apenas por contratos, recibos, boletos ou demonstrativos de pagamento passarão a exigir documentação fiscal eletrônica quando realizadas por contribuintes sujeitos às novas regras.
Quem deverá emitir a NFS-e?
A obrigatoriedade alcançará principalmente as pessoas jurídicas que realizam operações de locação, como imobiliárias, administradoras de imóveis, holdings patrimoniais, empresas proprietárias de imóveis, locadoras de veículos, máquinas, equipamentos e outros bens.
As pessoas físicas também poderão ser enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS quando exercerem atividade de locação imobiliária em escala relevante.
Pela legislação da Reforma Tributária, a pessoa física será considerada contribuinte quando, no ano-calendário anterior, simultaneamente:
- obtiver receita anual de locação superior a R$ 240 mil, valor sujeito à atualização; e
- realizar operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Também poderá ocorrer o enquadramento durante o próprio ano quando a receita de locação ultrapassar em 20% o limite anual estabelecido, independentemente da quantidade de imóveis.
Portanto, a nova obrigação não significa que todo proprietário que recebe aluguel estará automaticamente obrigado a emitir nota fiscal. O enquadramento dependerá da natureza do locador, da quantidade de imóveis, da receita obtida e das regras aplicáveis a cada operação.
Holdings patrimoniais também deverão se adaptar
A exigência também alcançará as holdings patrimoniais constituídas como pessoas jurídicas que recebam receitas provenientes da locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis próprios.
Diferentemente das pessoas físicas, os limites relacionados à receita anual e à quantidade de imóveis não são utilizados para determinar o enquadramento da holding. Sendo uma pessoa jurídica e realizando operações de locação, a empresa deverá observar as obrigações fiscais correspondentes.
Assim, uma holding patrimonial que possua apenas um imóvel alugado também poderá estar sujeita à emissão da NFS-e. Por outro lado, uma holding que apenas detenha participações em outras empresas ou mantenha imóveis sem obter receitas de locação não estará automaticamente submetida à obrigação por esse motivo.
As holdings deverão revisar:
- os contratos de locação vigentes;
- os cadastros dos imóveis e dos locatários;
- os sistemas de faturamento e emissão fiscal;
- a composição dos valores cobrados;
- o tratamento de IPTU, condomínio e outras despesas reembolsadas;
- as cláusulas relacionadas ao impacto de novos tributos;
- a apuração do IBS e da CBS sobre as receitas imobiliárias.
A análise contratual será especialmente importante para identificar se os valores foram estabelecidos como líquidos ou brutos e se existe previsão para renegociação ou repasse de mudanças tributárias.
Recibo de aluguel não será suficiente para os contribuintes obrigados
Para quem estiver sujeito à exigência, o contrato de locação e o recibo de pagamento continuarão tendo importância jurídica e financeira, mas não substituirão a emissão do documento fiscal eletrônico.
A NFS-e permitirá que as informações da operação sejam encaminhadas aos sistemas nacionais responsáveis pela apuração do IBS e da CBS. Entre os dados que deverão ser corretamente informados estão o locador, o locatário, o bem objeto da locação, o valor da operação e o respectivo tratamento tributário.
Embora seja denominada Nota Fiscal de Serviço eletrônica, sua utilização nas locações decorre da nova abrangência do IBS e da CBS, que alcança operações onerosas com bens materiais, imateriais, direitos e serviços.
Empresas precisam revisar contratos e sistemas
A nova obrigação exigirá preparação antecipada. Empresas, holdings patrimoniais e proprietários enquadrados deverão revisar seus cadastros, contratos, sistemas de faturamento e procedimentos de cobrança.
Também será necessário avaliar como serão documentados os reajustes, descontos, recebimentos antecipados, multas, encargos condominiais, IPTU, reembolsos e demais valores relacionados à locação.
A ausência da nota fiscal, o atraso na emissão ou o preenchimento incorreto poderá gerar divergências na apuração dos tributos, dificuldades para o aproveitamento de créditos pelo locatário empresarial e aplicação de penalidades.
Dezembro será um período decisivo de adaptação
A exigência a partir de 1º de dezembro de 2026 representa uma etapa importante de preparação para o novo sistema tributário. Deixar as adaptações para os últimos dias poderá provocar dificuldades no faturamento, no recebimento dos aluguéis e na escrituração fiscal.
Cada situação deverá ser analisada individualmente, principalmente nos casos envolvendo holdings patrimoniais, grupos familiares, copropriedade, imóveis administrados por terceiros, locações por temporada, sublocações e proprietários pessoas físicas próximos dos limites legais.
A Atrativa Contabilidade está preparada para orientar empresas, holdings patrimoniais, administradoras e proprietários sobre o enquadramento nas novas regras, a emissão da NFS-e e os impactos do IBS e da CBS nas operações de locação. O acompanhamento contábil preventivo será fundamental para garantir conformidade fiscal, revisar contratos e evitar surpresas durante a transição da Reforma Tributária.
