Julgamento do Tema 1.348 poderá definir se empresas com atividade predominantemente imobiliária, incluindo holdings patrimoniais, têm direito à imunidade tributária
O Supremo Tribunal Federal (STF) analisa uma controvérsia tributária com potencial para impactar diretamente holdings familiares, empresas patrimoniais, incorporadoras, administradoras de imóveis e sociedades que utilizam bens imobiliários para integralizar o capital social.
O debate ocorre no Recurso Extraordinário nº 1.495.108, classificado como Tema 1.348 da repercussão geral. O STF deverá decidir se a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) também se aplica quando a empresa que recebe o imóvel exerce, de forma preponderante, atividades de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
Como o processo possui repercussão geral, a tese estabelecida pelo Supremo deverá orientar os demais tribunais brasileiros e ser aplicada aos processos semelhantes que discutem a mesma questão. Segundo informações apresentadas durante o julgamento, existem mais de 300 ações relacionadas ao tema nos Tribunais de Justiça estaduais.
O que está sendo discutido
A Constituição Federal estabelece, em seu artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para a realização de capital social.
A controvérsia está na interpretação da ressalva constitucional relacionada às empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
De um lado, os contribuintes defendem que essa restrição somente alcança operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. Assim, a transferência do imóvel destinada diretamente à integralização do capital social teria imunidade independentemente da atividade exercida pela empresa.
Do outro lado, os municípios sustentam que a restrição também se aplica à integralização de capital. Dessa forma, empresas predominantemente imobiliárias não poderiam utilizar a imunidade e deveriam recolher o ITBI.
Origem do processo
O recurso chegou ao Supremo após uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que afastou a imunidade na transferência de um imóvel para o capital social de uma empresa dedicada à locação, compra e venda de bens imóveis.
No STF, a empresa argumenta que a natureza de sua atividade econômica não pode impedir o reconhecimento da imunidade constitucional, desde que o imóvel seja efetivamente utilizado para integralizar o capital social.
A Procuradoria-Geral da República manifestou-se favoravelmente ao recurso da empresa.
Julgamento foi reiniciado no plenário presencial
A análise havia começado no plenário virtual, onde se formou um placar provisório de quatro votos a um favorável aos contribuintes.
O relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade do ITBI independentemente da atividade preponderante da empresa. Ele foi acompanhado pelos ministros Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Cristiano Zanin. O ministro Gilmar Mendes apresentou divergência.
Entretanto, um pedido de destaque feito pelo ministro Flávio Dino levou o caso ao plenário presencial. Com isso, os votos apresentados no ambiente virtual foram anulados e o julgamento começou novamente, sem placar válido.
Em 2 de setembro de 2026, o STF iniciou a análise presencial do recurso. A sessão foi destinada à leitura do relatório e às sustentações orais das partes, dos municípios e das entidades admitidas no processo. Após as manifestações, o julgamento foi suspenso. A continuidade foi incluída no calendário do Plenário de 9 de setembro de 2026.
Até a última atualização consultada, não havia tese definitiva fixada pelo Supremo. Por isso, ainda é incorreto afirmar que o STF tenha dispensado todas as holdings ou empresas imobiliárias do pagamento do ITBI. Acompanhe o andamento oficial do Tema 1.348 no STF.
Tema 796 estabelece limite importante
O Tema 1.348 não deve ser confundido com o Tema 796, também julgado pelo Supremo.
No Tema 796, o STF decidiu que a imunidade do ITBI está limitada ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social. Se o valor do imóvel transferido for superior ao capital subscrito, a parcela excedente poderá ser tributada.
Agora, no Tema 1.348, a discussão é diferente: o Supremo decidirá se a atividade imobiliária predominante da empresa, por si só, é suficiente para afastar a imunidade sobre o valor efetivamente integralizado ao capital.
Decisão poderá impactar holdings familiares
Uma decisão favorável aos contribuintes poderá reduzir o custo de constituição e reorganização de holdings familiares, empresas patrimoniais e sociedades do setor imobiliário.
Isso não significa, porém, que toda transferência de imóvel para uma empresa ficará automaticamente livre do imposto. Será necessário comprovar que o bem foi efetivamente destinado à integralização do capital social, respeitando o limite estabelecido no contrato social e os parâmetros definidos pelo STF.
Também permanecerá a possibilidade de fiscalização municipal em operações que apresentem indícios de simulação, fraude ou utilização artificial da estrutura societária apenas para evitar o pagamento do imposto.
Caso prevaleça o entendimento dos municípios, as empresas com atividade predominantemente imobiliária continuarão sujeitas à cobrança do ITBI, mesmo quando o imóvel for transferido para a realização do capital social.
Atrativa Contabilidade recomenda cautela
A Atrativa Contabilidade alerta que empresários e famílias interessados na constituição de holdings não devem tomar decisões exclusivamente com base no placar do antigo julgamento virtual, pois esses votos foram anulados pelo pedido de destaque.
Cada operação precisa ser examinada individualmente, considerando o valor do imóvel, o capital social efetivamente integralizado, a atividade da empresa, a legislação municipal, a documentação contábil e societária e o posicionamento judicial aplicável.
Quem já recolheu ITBI em operações semelhantes também deve buscar orientação jurídica especializada para verificar a existência de eventual direito à restituição, observando o prazo prescricional e uma possível modulação dos efeitos da futura decisão.
A definição do Tema 1.348 poderá trazer maior segurança jurídica ao planejamento societário e patrimonial brasileiro, mas, enquanto o julgamento não for concluído, contribuintes e empresas devem manter cautela e documentação rigorosa das operações.
